Immobilier : Chut ! Ils vendent leur bien… sans le dire à leur banquier

Lorsqu'un propriétaire décide de vendre son bien immobilier, plusieurs questions se posent, notamment celle de savoir s'il est obligatoire de solder son prêt immobilier. En règle générale, la réponse est oui, surtout si le prêt est assorti d'une hypothèque sur le bien vendu. Le remboursement anticipé du prêt entraîne des pénalités, souvent plafonnées à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts.

Cependant, il existe quelques exceptions.

Certaines clauses, comme la transférabilité ou la portabilité du prêt immobilier, permettent de conserver le crédit initial et ses conditions avantageuses (comme le taux d'intérêt) pour un nouveau bien. Cependant, ces clauses sont de plus en plus rares dans les contrats actuels. Pour que le transfert soit possible, le nouveau bien doit être de même type et d'une valeur au moins équivalente au montant restant dû. De plus, la vente et l'achat doivent se faire dans un délai rapproché, généralement de quatre mois.

Si le prêt n'est pas transférable ... ?

Certains propriétaires, séduits par la perspective de maximiser leur investissement immobilier, envisagent des pratiques risquées. Parmi celles-ci, vendre leur bien sans en informer leur banque prêteuse est une tentation croissante. L'objectif ? Conserver un taux de prêt immobilier avantageux, parfois aussi bas que 1 %, obtenu il y a quelques années, et réinvestir cet argent dans un nouveau logement d’un montant équivalent ou inférieur.

Pourquoi cette tentation ?

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont connu une forte hausse ces derniers mois. Face à cette réalité, les propriétaires ayant bénéficié de taux très bas dans le passé, se retrouvent dans une situation où leur emprunt devient un précieux avantage. Vendre leur bien et ne pas déclarer cette vente à la banque permettrait théoriquement de garder ce taux, même pour un nouveau bien.

Mais pourquoi cette pratique n'est elle pas autorisée ?

Le crédit immobilier est assorti de clauses strictes, notamment :

• La clause d’affectation : le bien financé par le prêt est affecté comme garantie au crédit en cours.

• La clause d'exigibilité : en cas de vente du bien sans remboursement du prêt, la banque est en droit de demander le remboursement immédiat du capital restant dû.

Lorsque le propriétaire vend son bien sans rembourser le prêt, il contrevient à ces clauses. Si la banque découvre la manœuvre, elle peut prononcer la déchéance du terme du prêt, une sanction lourde qui entraîne l'exigence du remboursement total immédiat du montant encore dû.

Quelles solutions sont envisageables ?

Lorsque vous souhaitez vendre un bien pour en acquérir un nouveau, plusieurs solutions alternatives s'offrent à vous. Par exemple, le prêt relais est un montage financier qui vous permet de disposer des fonds issus de la vente avant même que celle-ci ne soit finalisée. Il est également possible d'opter pour une vente en cascade, où l'achat et la vente se déroulent simultanément.

Même si le taux d'intérêt de votre nouveau prêt est légèrement plus élevé que l'ancien, les tendances actuelles montrent une baisse progressive des taux. Un courtier en prêt immobilier, comme ceux d'AC Financement, peut vous aider à négocier les meilleures conditions possibles. Et qui sait ? Si les taux continuent de baisser, vous pourriez renégocier votre contrat dans quelques mois pour bénéficier d'un meilleur taux.

Conclusion : La transparence, toujours payante

Vendre son bien sans avertir la banque peut sembler tentant face aux fluctuations du marché immobilier, mais les conséquences de cette pratique peuvent être lourdes et impactantes à long terme.

Chez AC Financement, nous vous conseillons de toujours jouer la carte de la transparence avec vos créanciers pour éviter des complications financières et juridiques. Si vous envisagez de vendre ou d’acquérir un nouveau bien, n’hésitez pas à nous consulter pour des conseils adaptés à votre situation.